Ограничения вступят в силу с 1 февраля 2026 года...
Тем, кто хочет взять вторую «Семейную ипотеку», стоит поторопиться: уже с февраля эта опция будет недоступна, предупредил кредитный брокер Алексей Светлов.
Инициатива об ограничениях «Семейной ипотеки» опубликована на сайте Минфина. Также уточняется, что супруги обязательно должны быть созаемщиками. Но, если их дохода недостаточно, они могут привлечь к кредитованию еще кого-нибудь. В Минфине уточнили, что правило «одна льготная ипотека на одну семью» поможет отсеять инвесторов и поддержать тех, кому реально нужно новое жилье.
Пока еще закон не запрещает взять несколько «семейных» кредитов с господдержкой. Если позволяют доходы и имеются соответствующего возраста дети, то каждый супруг может получить по два таких займа. Итого — четыре ипотеки на семью. Но требования к «Семейной ипотеке» становятся все жестче.
«У нас трое детей, и с учетом новых ограничений мы как многодетная семья лишаемся возможности обеспечить каждого квартирой на выгодных нам условиях, — сетует жительница Нижнего Новгорода Алена Метлина. — Уже имея сейчас две ипотеки и полноценный высокий доход, мы не можем взять ипотеку под выгодный процент. Считаю, что для повышения демографии нужно оставить возможность многодетным платежеспособным семьям обеспечивать жильем детей».
«Мы наконец-то пришли к тому, для чего эта программа стартовала, — обеспечить семью квартирой! — комментирует Светлов. — Что мы видим на самом деле: все стараются взять две квартиры. Соответственно, с 1 февраля 2026 года упадёт спрос на "Семейную ипотеку". Но самое главное — это невозможность исключить из сделки второго супруга, если у него плохая кредитная история или было банкротство. По опыту, таких сейчас очень и очень много. Это убьёт и без того неажиотажный спрос у застройщиков».
Второй момент, на который указывает брокер: Минфин не запретил сделки с донором, но требует, чтобы в сделке были и муж, и жена. Соответственно, если есть семья, у них нет права на «Семейную ипотеку», и они привлекли, к примеру, сестру жены, то и муж этой сестры — тоже участник сделки. А у него может быть плохая кредитная история.
«И каждому донору надо выделить хотя бы 6 "квадратов" квартиры, — объясняет эксперт. То есть 12 метров вашей квартиры уже не ваши! Поэтому всем, кто планирует купить недвижимость по льготной ипотеке, советую проверить свою кредитную историю и действовать, исходя из полученного результата».
Есть и еще одно совсем не демографическое последствие изменений в «Семейной ипотеке». Многие покупали квартиру в рассрочку, надеясь в будущем перейти на льготную «Семейную ипотеку». Но теперь придется либо поспешить с этим переходом, либо искать другие варианты рассчитаться за квартиру, особенно если у одного из супругов плохая кредитная история.
Тот факт, что до сих пор «Семейную ипотеку» активно используют инвесторы, подтверждают аналитики RS Group.
«Сейчас есть два основных популярных инструмента при покупке недвижимости с целью инвестиций — рассрочка и ипотека, — говорит управляющий партнер RS Group Дмитрий Усманов. — Кроме того, довольно часто сделки совершаются и за собственные средства. Согласно инвестиционным расчетам, покупка в рассрочку ликвидной столичной квартиры, стоимость которой составит около 11 млн рублей, при ежемесячных платежах обеспечивает общий доход около 4,4 млн рублей. Доходность — 58% годовых и 97% за два года. При покупке в ипотеку под 6% по семейной программе итоговый доход составляет чуть более 5 млн рублей, а годовая доходность достигает 85%. Даже при умеренных темпах роста рынка за последние 10 лет квартиры в Москве подорожали более чем на 60% в рублях. Именно поэтому при ослаблении рубля вклады обесцениваются, а недвижимость обычно дорожает».